Probleme met grondverdeling en kontrak

'n Eiendomsagent het ons ingelig dat 'n deel van landbougrond te koop is. Daar is 'n huurkontrak geteken tussen die koper en verkoper en die koper het 'n bedrag van R180 000 betaal wat van die koopprys afkom. Die huurkontrak is gemaak vir 'n jaar dit sou net tydelik wees volgens die verkoper omrede hy reeds aansoek gedoen het vir die onderverdeling van die grond en na die goedkeuring sou die koopkontrak opgestel word. Die Minister het die onderverdeling nie goedgekeur nie en ons (voormalige koper) het bewyse gekry om te bevestig dat daar nie op die grond geboer kan word nie omrede dit 'n klein area is en 'n klip-area is. Ons wou reeds die bestaande besigheid waar 'n wild-lodge en trou-venue was uitgebrei het in 'n karavaanpark en vakansie-oord. Dit was die ooreenkoms dat ons die koper solank met ontwikkeling kan begin. Ons het miljoene daar spandeer en alle instandhoudingswerk op ons onkostes sonder dat ons, die koper, daarvoor aanspreeklik was. Die huurtydperk is verstreke en die heraansoek vir grondverdeling is nog in 'n wagproses-fase. Nou eis die verkoper ons moet onmiddelik weer R180 000 of R35 000 per maand huur betaal. Ons boeke wys ons kan dit nie bekostig nie en het R20 000 aangebied. Die verkoper weier om minder te aanvaar, ons is skriftelik in kennis gestel dat ons van grond afgesit gaan word sonder enige erkening of vergoeding van die uitbreidings wat gedoen is nie. Die verkoper het ons gehelp met die uitbreidings soos die bouwerk van die winkel, twee ablusieblokke, slote gegrou vir kraglyne, wittebrood-suite, een ekstra chalet, die skoonskraap van areas vir stene en karavaanstaanplekke en so kan ek aangaan. My vraag is het ons as voormalige kopers wat onder valse voorwensels van die begin af deur die verkoper mislei is in soveel opsigte GEEN regte nie. * Eiendomsagent wat nie sy werk gedoen het nie? * Verkoper wat nie aan die vereiste van Art 3(e)(i) van die Wet op die Onderverdeling van Landbougrond (Wet 70 van 1970) voldoen het nie? * Gaan ons ons saak benadeel indien ons 'n huurkontrak laat opstel en die bedrag van R35 000 per maand betaal? * Kan ons in retensie gaan? * Beskerm die Verbruikerswet ons dalk? Ek sal dit hoog opprys stel indien u my dalk kan raad gee in die bogenoemde saak. Vreeslik baie dankie vir u tyd en moeite. Hoop en bid om spoedig van u terugvoering te kry.

Ten opsigte van die vrae deur u voorgehou antwoord ons soos volg:

Daar is ‘n positiewe plig op ‘n eiendomsagent om toe te sien dat alle misverstande tussen die verkoper en koper reggestel word met betrekking tot:

Waarvoor die eiendom geskik is en waarvoor nie.

Waarvoor die eiendom regtens gebruik mag word en ook dat die die eiendom vir sekere doeleindes nie gebruik mag word nie – soos hier byvoorbeeld  die voortydige oprigting van ‘n karavaanpark en vakansie-oord, terwyl die eiendom nie daarvoor goegekeur en onderverdeel was nie.

Die feit dat die eienaar aan u voorgehou het dat die onderverdeling wel sou plaasvind en dat u intussen ‘n huurkontrak sluit, en na goedkeuring van die onderverdeling ‘n koopkontrak vir die eiendom, en die onderverdeling daarna nie goedgekeur is nie, maak ‘n wanvoorstelling uit en maak u geregtig op kansellasie van die kooptransaksie en eise vir skadevergoeding.

U kan ongelukkig nie van hom eis dat hy die koopkontrak moet teken nie, want hy kan dit nie doen voor die Minister die onderverdeling goedgekeur het nie.

U sou wel aanspraak kan maak dat die huurkontrak verleng word tot en met daar duidelikheid oor die goedkeuring deur die minister is, want die bestaande huurkontrak wat hy versoek het, was op die veronderstelling dat die minister eers die onderverdeling goedkeur. ’n Redelike huurgeld voorgestel deur u, behoort aanvaarbaar te wees.

U is geregtig om ‘n retensiereg uit te oefen totdat u ten volle vir u uitgawes vergoed is.

Die Verbruikerbeskermingswet beskerm u wel met betrekking tot die optredes van die eiendomsagent soos hierbo na verwys.

Geskryf deur Butch van Blerk, direkteur, Bill Tolken Hendrikse Ingelyf, van Bellville, Kaapstad.
butch@billtolken.co.za

30 Junie 2012

967 keer gelees | 0 kommentaar